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地產大鱷激烈角逐 商業地產涌現“包租婆”

樓主:深圳外貿圈 時間:2019-07-11 16:48:52

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過去十年,房地產調控幾乎伴隨了行業始終,相較于住宅,從某種角度上來說,商業地產成為調控的受益者。

商業地產成為地產大鱷們角逐的新領地,萬達、中海、保利、龍湖等都先后宣布加大商業地產方面的投資。目前越來越多的商業地產企業改變了“殺雞取卵”散售模式,把自己的項目養成下蛋的老母雞,每年在物業增值的同時還有大把大把的租金入賬,當起了快樂的“包租婆”。本期地產大咖談我們邀請到濟南萬達商業廣場置業有限公司總經理蔡春吉先生和濟南中海地產投資有限公司總經理莊青峰先生一起,談一下商業地產行業的“包租”現象以及未來行業走勢。

問:目前國內越來越多的商業地產開發企業變身“包租婆”,從“開發-銷售”轉向“開發-自持”,這是否將是未來商業地產行業的一個發展方向?

蔡春吉:商業地產在中國的發展歷史也就10多年時間,多數房企在商業地產開發管理領域也是不斷地在摸索中成長。當中部分房企也正經歷著或者經歷過盲目發展、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足等困擾。當然,目前越來越多的房企正逐漸形成自己獨有的商業模式。房企轉戰商業地產也是將業務延伸到專業細分領域的嘗試,而結合自身優勢對產業鏈資源進行整合,對提升專業品質和項目吸引力都顯得尤為重要。

從長遠價值來看,商業地產開發企業適時向自持轉型,不但物業增值給企業帶來不可小視的價值,穩定的租金收入也將為項目長期發展奠定基礎。從散售到自持不但把土地變成房子,還把升值延續了下去,在每平米建筑面積上創造了更多的價值。萬達廣場這些年發展成為中國商業地產第一品牌,全國開業67家萬達廣場,計劃2014年能夠實現在全國持有物業面積超過2300萬平米,這種物業自持經營模式是經歷過并經受住了市場反復考驗的。

莊青峰:商業地產項目的開發模式很大程度上決定了它的成敗。如何運用合理的開發模式、把握先進的操作運營模式成為商業地產企業關注和探討的熱點問題。商業地產的贏利模式同住宅有著本質的區別,住宅是產品從開發到銷售的過程,通過銷售產品來實現利潤的最大化,注重的是短期的利潤;而商業地產是從開發、持有、經營,再到實現利潤的一個過程,更注重經營所創造的價值和資產升值所帶來的長期利潤

以往市場上像住宅那樣將物業通過銷售方式來套現,雖然能在短期內實現利潤,但并不能達到利潤的最大化,構成了資源浪費,并容易導致在后期產生一系列的問題。而持有型商業物業可以通過其有效的經營管理獲得長期的利潤收益,為企業帶來長遠、持續的利潤來源,中海地產未來3-5年持有的商業物業預計將超過400萬平米。

問:物業只租不售、持有經營在國際上其實是通行的做法,這種模式對投資者和經營者會帶來什么好處?

蔡春吉:目前,大陸以外的商業開發商多進入成熟發展期,持有大規模經營性物業,追求品牌溢價。在國內,以萬達、凱德為代表的商業地產開發商已具有成熟產品線以及清晰的區域拓展戰略,能夠進行快速復制。最為成功的商業地產開發模式,強調的是運營創造價值,運營賺的是資產收益和資本收益。而以銷售為主的開發模式,賺取的只是開發環節的利潤。從長期來看,自持物業的資金回流量要遠高于出售。

以往散售型的物業由于高售價透支了經營者部分利潤,業主的投資回報得不到滿足,經常會有業主與開發企業之間的矛盾發生。同時,經營者們不是面對開發商,而是面對小業主,他們根本得不到開發商運營方面的支持,不斷在關店,換手率非常高。而持有經營由開發商來招商,統一經營,統一管理,給予進駐商家支持,讓更多的品牌在物業里得到成長,這樣才能達到多方共贏。

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(責任編輯:范麗娜)
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